Un portal puede mostrarte una casa. No te dice si tu banco te financia, si la partida está lista ni qué obligación aparece el día de la firma. JMO cruza las tres cosas.
Simular mi cuotaTu capacidad financiera, la situación registral del inmueble y la posibilidad real de llegar a firma. Las tres corren en paralelo, y basta que una falle para que la operación se caiga.
Si esto no está claro, buscas departamentos en un rango que no es el tuyo.
Te pueden aprobar a ti y caerse la operación por el inmueble.
Aquí se pierde el tiempo que nadie presupuestó.
Las tres se revisan antes de que comprometas dinero. Empieza por tu capacidad →
Ajusta la tasa si ya tienes una propuesta bancaria. El cálculo es referencial y no reemplaza una evaluación crediticia.
El simulador usa 40% del ingreso bruto y 50% del ingreso neto como referencias para dimensionar la cuota. Cada banco evalúa el perfil con sus propias políticas.
Te lo enviamos al correo y lo revisamos contigo por WhatsApp. Incluye:
Titularidad, cargas, hipotecas, datos del inmueble y consistencia documental. La entidad no solo evalúa al comprador: también evalúa la garantía.
Una sucesión pendiente, estado civil mal consignado, hipoteca no levantada o diferencia registral puede frenar tasación, notaría o desembolso.
Si el vendedor es no domiciliado, el comprador domiciliado puede quedar obligado a efectuar una retención. El costo computable del vendedor también puede ser decisivo para su impuesto. Se revisa antes, no en la mesa de firma.
El caso que analizamos muestra por qué el impuesto de Alcabala debe entrar en la hoja de costos antes de firmar. El expediente no contiene montos: la lección es el momento en que nace la obligación.
Leer el casoLa mayoría de las operaciones que se caen no se caen por falta de ingresos: se caen porque el perfil, el inmueble o los tiempos no se revisaron antes. Esto es lo que ordenamos contigo antes de que presentes tu solicitud.
Antes de mirar departamentos, calcula cuánto puedes pagar cada mes. Suma las cuotas de todas tus deudas vigentes más la cuota del crédito que quieres, divide entre tu ingreso mensual sustentado y multiplica por cien. Ese porcentaje es lo primero que mira el banco. Ninguna entidad peruana publica el límite exacto que aplica, y cada una usa el suyo según tu perfil. Cuenta todo: tarjetas, vehicular, préstamos personales, y también las deudas de tu cónyuge si compran juntos.
El banco revisa cuatro cosas: cómo has pagado antes, cuánto ganas y si puedes probarlo, cuánto debes hoy y qué inmueble pones en garantía. Tu historial vive en las centrales de riesgo, que registran mes a mes si pagaste a tiempo y te asignan una clasificación: Normal, con Problema Potencial, Deficiente, Dudoso o Pérdida. Esa clasificación la reporta cada entidad donde tienes deuda, y los créditos hipotecarios se evalúan con exigencia alta en este punto.
El banco no financia una dirección: financia una partida registral. Antes de aprobar el desembolso revisa que el inmueble esté inscrito en SUNARP a nombre de quien te lo vende, sin hipotecas ni embargos pendientes, con los impuestos municipales al día y con la dirección registral coincidiendo con la municipal. Encarga además una tasación, que es la opinión de un profesional sobre cuánto vale el inmueble. Ese valor manda sobre el precio que acordaste.
Entre la solicitud y el desembolso hay cinco etapas: evaluación, aprobación, tasación y firma de minuta, estudio de títulos, y firma de escritura pública con desembolso. Los plazos publicados por las entidades son referenciales y ninguna se compromete a una fecha. Lo que sí es predecible es dónde se pierde el tiempo: casi siempre en documentos del vendedor que llegan tarde y en observaciones del estudio de títulos que nadie previó.
En una compra con crédito, tú no recibes el dinero: el banco lo desembolsa el día de la firma y lo transfiere directamente al vendedor. Eso se pacta en la minuta, que detalla el precio, la forma y el medio de pago. Si el inmueble aún tiene una hipoteca del vendedor, el desembolso se parte: una porción cancela esa deuda y el saldo va al vendedor. Nadie retira efectivo.
Firmar no es el final. Tienes que recoger tu testimonio en la notaría, confirmar que la compraventa y la hipoteca quedaron inscritas en SUNARP, e inscribir el predio a tu nombre en la municipalidad para que el impuesto predial te llegue a ti. Después, tu crédito admite movimientos: puedes adelantar pagos, cambiar de entidad si otra te ofrece mejores condiciones, y revisar tus condiciones periódicamente.
Cuando un banco publica una tasa, publica un promedio de todas las operaciones que colocó. No es la oferta que te van a hacer a ti. Un mismo cliente puede recibir tasas distintas en bancos distintos el mismo día, y eso es normal.
Al 27 de agosto de 2026 el rango real en el que se mueven los créditos hipotecarios en el Perú va de 6.8% a 8.5% TEA. Ese rango es lo más honesto que se puede decir. Cualquiera que te prometa un número exacto antes de evaluarte está adivinando.
Desconfía de los comparadores que siempre coronan al mismo banco. Suelen ser el auspiciador del sitio, y el resultado no cambia con tu perfil.
Se pierden dos o tres meses mirando un rango de precio que nunca fue alcanzable, y a veces se entrega una separación por un departamento que el crédito no iba a cubrir.
Cada evaluación deja rastro y las aprobaciones vencen. Cuando por fin aparece el inmueble, hay que empezar de nuevo con la situación crediticia de ese momento.
Si la tasación sale por debajo, el banco presta sobre el valor menor y la diferencia sale de tu bolsillo, en efectivo y de un momento a otro.
Una hipoteca anterior sin levantar, un propietario fallecido sin sucesión inscrita, un predial impago o una ampliación no declarada pueden costar meses, o matar la operación.
Además del inicial hay alcabala, tasación, gastos notariales, gastos registrales y las primas de los dos seguros dentro de la cuota. Llegar sin ese dinero separado es la forma más común de perder una operación aprobada.
Por eso el acompañamiento no termina cuando el banco dice “aprobado”. La partida, la tasación, la notaría y la forma de pago todavía tienen que conversar entre sí.
Ver casos reales
El objetivo es que entiendas qué puedes comprar y qué revisar antes de separar un inmueble.
Simulamos, revisamos el inmueble y coordinamos el crédito hasta la firma.
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